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「官方百家赢娱乐开户」告别地产经济!这几个城市,小心了

2020-01-10 12:08:59   【浏览】1951

「官方百家赢娱乐开户」告别地产经济!这几个城市,小心了

官方百家赢娱乐开户,1.房地产开发

房地产市场的温度仍在下降。

上周,国家统计局宣布了从1月到8月的房地产开发投资。

1-8月,全国房地产开发投资84589亿元,同比增长10.5%。房地产投资增长率连续四个月下降,达到2019年以来的最低增长率。

根据地区省份,差异甚至更大。

其中,广东1-8月房地产开发投资总额为9820.94亿元,规模接近万亿元,位居第一,江苏排名第二、第三,为8139.47亿元,浙江为6960亿元。

山东省排在5588亿元之后,没有一个省超过5000亿元。

有趣的是,国内生产总值排名前五的省份和排名前五的省份之间没有什么区别。广东、江苏和山东在房地产开发投资方面也位列前五。

但是,包括吉林及以下九个省在内,前八个月房地产开发投资不到1000亿元,可以说是小房地产省。碰巧这些省份经济实力差,除海南外,都是西部和东北部省份。

这也是一个很好的解释。经济实力强的省份自然有更多的资源投资房地产,而经济实力弱的省份则没有实力扩大房地产投资。

然而,就增长率而言,西部省份正享受着独特的风景。

同比增长率最高的四个省份均超过20%,均来自西部:云南增长31.4%,西藏增长30.3%,广西增长28.5%,贵州增长23%。

此外,11个省的房地产投资增长率超过10%,海南、宁夏和青海省的增长率有所下降。

尤其是海南,房地产投资增长率下降了31%,与云南的正增长相反。这两个省主要是旅游业。就像海南岛的购买受到限制,房地产顾问和中介转移到云南,海南房地产的疯狂神奇地转移到云南。

自去年FTZ登陆以来,海南已开始全面转型,并高呼“与房地产决裂”的口号。这些数据证明了海南取消房地产的决心。

从2018年6月开始,海南房地产开发投资开始出现负增长。截至今年8月,中国经济已连续14个月出现负增长,今年2月增速最低,为-35.3%。同样从这个月开始,海南的住房投资增长率连续7个月保持在-30%以下,这表明“脱离”不仅仅是一个口号。

甚至,就房地产销售面积和销售业绩而言,也出现了-51%和-48%的下滑。

海南八月经济数据

为什么海南如此坚决地要和房地产分手?

众所周知,中国自40年前改革以来经历的唯一一次房地产泡沫是在海南。当时近13,000家房地产公司破产、数以千计的公司带着钱潜逃的臭名昭著的场景可能已经被遗忘,但仍存在的烂尾楼不断提醒海南的统治者。

海南对房地产经济的依赖过高。

谁最依赖房地产?

什么是房地产依赖?该行业通常使用房地产开发投资价值占国内生产总值的比例。

中国各省对房地产的依赖程度如何?

在2019年上半年房地产依存度排名中,云南、安徽、海南和重庆这四个省份占20%以上,是房地产依存度最高的四个省份。

海南使云南在住房投资增长率上居首位,同时也使云南在对房地产的依赖上居首位。

2018年,海南以35.5%的比例排名第一,是唯一一个超过30%的省份。在经历了半年多的“破裂”后,海南已经将对房地产的依赖降低了14个百分点。

8月份发布的数据显示,海南非房地产投资占总投资的56.3%,比去年同期增长6.5个百分点,部分显示了这一效应。

另一方面,云南、广西、贵州等省的依赖比例正在上升。

近年来,西部各省经济保持快速发展,其中投资是经济发展的最大推动力。同时,城市化率的基数相对较低。2018年,云南省城镇化率仅为47.81%,比全国低12个百分点。这意味着城市化还有更大的空间,房地产投资也可以高速增长。

此外,云南作为旅游胜地的属性,大量的住宅企业已经落户,许多因素重叠,使云南成为上半年对房地产依赖最大的省份。

然后让我们细分主题。中国的哪些城市更依赖?

在复原力研究所统计的32个典型城市中,蚌埠是2019年上半年对房地产依赖程度最高的城市,比例高达40%。昆明、三亚和贵阳位居第二、第三和第四,比例超过30%。这比他们省份的依赖性高得多。

蚌埠为什么如此依赖?它仍然与城市化进程有关。蚌埠市自2016年以来大力推进城镇化,蚌埠市棚户区货币安置比例逐年增加,对房地产投资的依赖也逐渐增加。

在这一波棚户区推动三、四线城市房价飙升的浪潮中,它们的城市面貌和城市化进程也有了很大改善,这些都是以投资,特别是土地融资为基础的。

当然,也有例外,比如排名垫底的徐州和洛阳,对房地产的依赖度不到10%,这是一个相对健康的表现。这是因为这两个城市都属于工业城市,产业结构以工业为主,而房地产投资不是重要支撑。

另一个重要的变化仍然是海南城市依赖程度的急剧下降。

例如,三亚在2018年的房地产依存度为67.7%,是全国最高的。第二名是海口,其依赖程度高达40%,与海南的第一名相当。

今年上半年,三亚的依存度降至35.2%,直接减半。海口的依存度下降到25.2%,下降了15个百分点。这两个数字充分反映了海南取消房地产和购买限制的影响。

榜单上还有9个城市的房地产依存度超过20%,其中郑州、Xi、武汉和南京最为明显。

这些城市是近年来发展迅速的省会。除南京外,郑州、Xi和武汉在全省都有独特的地位。该省集中资源发展省会城市,人口继续增加,房地产投资仍然很高。

然而,随着最近寒冷的市场和持续收紧的政策,这些城市可能会变得不那么依赖。

谁最依赖土地融资?

要衡量一个城市对房地产的依赖程度,实际上还有另一个角度——土地租赁,这是土地销售收入的俗称。

房地产的根源在于土地,房地产的依赖本质上是土地金融的依赖。

地方政府收入包括四项:一般公共预算收入、政府基金预算收入、国有资本经营预算收入和社会保险基金预算收入。“土地出让金”列入政府基金预算,是基金收入的主要来源。

但是,由于很少有省市公布土地出让金的数据,学术界一般采用土地出让金/公共预算总收入的方法,或者用政府资金预算收入/公共预算总收入的方法来计算土地的财政依存度。

哪些省市更依赖土地融资?

仅从政府资金预算收入来看,浙江以近9000亿元位居第一,江苏以8000多亿元位居第二,山东第三,降至6000亿元,河南、四川、湖北超过3000亿元,河北、福建等7个省以2000多亿元,差距很大。

在31个省中,浙江、江西、湖北、河南、重庆等5个省的依存度超过100%,这意味着这些省的政府资金收入超过一般公共预算收入,对土地销售收入的依存度过高。

此外,在31个省中,13个省的抚养比率超过50%,7个来自中部和东部地区,6个来自西部地区。例如,四川、江苏和山东也有接近100%的依赖性,这也是相对较高的。

13个省的抚养比不到50%,明显分为两类:一类是广东、北京、上海等经济发达的省市。这三个省市财政收入能力强,税源广泛。再加上北京和上海已经进入住房存量时代,新房本身供应量很小,因此土地销售收入自然很低,依赖性明显降低。

第二类是甘肃、新疆、山西、辽宁、黑龙江等省。它们大多位于西部和东北部,经济水平相对较低。产业结构以重工业和资源型产业为主。它们不是房地产的主战场,土地销售收入也相应地低得多。

从城市层面来看,杭州,最受欢迎的在线城市,排名第一。杭州不仅是今年上半年土地销售收入1422亿元的第一个城市,也是全国唯一突破1000亿元的城市。

2018年,杭州还以2442亿元的土地出让金获得全国第一,财政依存度为133%,可以说是整体领先。

根据今年上半年的土地租赁规模,武汉以近950亿元位居第二,北京以933亿元位居第三。其后,天津以800亿英镑排名第四,上海和重庆以600亿英镑排名第四。

从2018年对土地的财政依赖来看,佛山是21个依赖度超过100%的城市之一,也接近130%。

此后,昆明、济南、合肥、武汉、广州等五个城市的受扶养率超过90%,石家庄、郑州、常州的受扶养率超过80%,绍兴、福州、南京、成都的受扶养率超过60%,都是相对较高的城市。

然而,这些城市,特别是武汉、合肥、郑州和成都,近年来经济发展迅速,房地产投资增长迅速,土地流转规模大。

根据今年上半年土地出让金的增长率,21个城市中有15个保持增长,6个城市同比下降。绍兴、石家庄和合肥比去年同期增长了一倍多,而绍兴则增长了近四倍。

然而,在杭州、佛山、济南和郑州等几个高度依赖的城市,土地出让金在上半年开始下降,佛山和济南都下降了25%以上。

逐渐降温的房地产市场背后的数据不再那么热门。

7月底,中央政府再次决定“不把房地产作为刺激经济的短期手段”。一些地区仍在加强控制。再加上最近房地产融资困难的增加,今年上半年相对火热的土地市场很可能难以持续。

更明显的是,依靠房地产和土地融资不再是一个长期的本地解决方案。

依靠房地产支撑经济的时代将很快结束。

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